In questi ultimi anni si è assistito, in diversi comuni italiani, all'aggiornamento dei dati catastali di vari immobili. Ciò è stato dovuto al fatto che alcune abitazioni, inizialmente situate in zone non importanti e che in seguito invece hanno visto un importante sviluppo ed un miglioramento delle stesse, sono state rivalutate a livello di valore, anche catastale. Tutto ciò implica, di conseguenza, anche un aggiornamento delle tasse o imposte che il loro proprietario dovrebbe pagarvi.

In altri casi, invece, è lo stesso possessore dell'immobile ad effettuare delle modifiche allo stesso, magari ampliandolo, con la conseguenza che egli dovrà avviare anche un aggiornamento e ridefinizione catastale della struttura. In ambedue i casi, il proprietario si troverà a dover affrontare un accertamento catastale. Cerchiamo di capire meglio cosa esso sia e quali implicazioni potrebbe avere sull'abitazione e sulle imposte ad essa collegate.

Cos'è un accertamento catastale

In pratica, esso consiste in un'attività di natura amministrativa diretta all'accertamento dell'esistenza, dell'ubicazione, della rendita e qualificazione di un fabbricato o di un terreno. Tale accertamento si svolge attraverso un vero e proprio sopralluogo all'interno del bene immobile, al fine di verificarne la corrispondenza tra dati ed elementi presentati (con la planimetria ad esempio) con quanto effettivamente riscontrato in fase di controllo diretto.

L'esatta o diversa corrispondenza di tali dati catastali è importantissima, in quanto questi vanno ad essere il parametro fondamentale attraverso cui si calcolano varie imposte dirette ed indirette inerenti un immobile. Alcuni esempi di queste ultime, e che si basano appunto sulla rendita e classamento del bene in esame, sono l'Imu o la Tasi (quindi imposte locali) oppure l'Iva o le tasse di registro, che vanno ad influire invece sulle agevolazioni fiscali presenti in caso di acquisto della prima casa.

In cosa consiste in pratica

Nel caso in cui un proprietario abbia ristrutturato e modificato un immobile, magari ampliandolo come detto, deve effettuare un aggiornamento o variazione catastale. I tecnici dell'Agenzia delle Entrate, entro un anno, dovranno verificare il classamento della struttura (in pratica, categoria e classe). Il proprietario non deve fare altro che attendere l'attribuzione automatica della rendita. In caso di concordanza con quanto previsto, questi non deve fare nient'altro. In caso di discordanza, invece, il proprietario può intraprendere, come vedremo, due iniziative differenti.

Un accertamento catastale può essere anche avviato d'ufficio dalla stessa Agenzia delle Entrate oppure su impulso del Comune in cui si trova ubicato l'immobile. Tale avviso solitamente viene notificato attraverso l'invio di una comunicazione (in genere una busta di colore verde) dall'agenzia ai proprietari della struttura. Anche in questa ipotesi, se il classamento e la rendita sono ritenuti corretti, gli stessi proprietari non dovranno fare altro. In caso di discordanza, invece, questi potranno agire per un'eventuale rettifica.

Cosa fare in caso di inesattezza

Il proprietario, o un eventuale esperto per lui, può fare richiesta di riesame in autotutela all'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate, attraverso la presentazione di una domanda anche in carta semplice, indicando le motivazioni alla base della presunta inesattezza del classamento e allegandovi tutto il materiale necessario per la richiesta di rettifica. Quest'ultima, comunque, non pregiudica un eventuale ricorso successivo ad un giudice tributario. Ad effettuare poi il riesame sarà una commissione, che ne valuterà la fondatezza.

Un'altra strada che un proprietario di un immobile può intraprendere, entro 60 giorni dalla ricezione dell'accertamento, è quella di un ricorso da presentare all'Ufficio Provinciale del Territorio che ha emesso la comunicazione e per poi costituirsi in giudizio entro un mese, assistito da un difensore, che potrà essere sia un avvocato che qualsiasi professionista competente per la sua causa (quindi un commercialista, un ingegnere o geometra).

Comunque, un elemento fondamentale di cui tener conto è la motivazione alla base della rettifica della rendita catastale e di conseguenza del suo aggiornamento. L'accertamento catastale, infatti, non può limitarsi ad essere mera comunicazione o notifica di tale variazione, ma deve contenere delle motivazioni che ne spieghino la determinazione.

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