Per alcune persone rappresenta una necessità per potersi garantire l'accesso ad un mutuo, mentre per altre è una sorta di spada di Damocle che incombe sulla testa e che si vuole eliminare al più presto. L'ipoteca sulla casa o su altri beni, in effetti, spesso è vista come qualcosa di assolutamente negativo ed un peso di cui è conveniente liberarsi, soprattutto se grava appunto su un'abitazione. Tuttavia, la sua cancellazione non risulta così facile da effettuare. Se alcune persone, nell'arco della loro vita, hanno già avuto a che fare con questa situazione, altre non ne conoscono affatto il significato, la portata giuridica, le conseguenze ed i termini in generale. Andiamo a capire meglio, quindi, in cosa consista l'ipoteca ed in particolare quella su un'abitazione, quali siano le tipologie in cui ci si può imbattere e come è possibile procedere alla sua cancellazione.

Cos'è l'ipoteca

Questa, secondo la normativa vigente, non è altro che un diritto di garanzia per la tutela di un creditore. In altre parole, essa è una sorta di protezione appunto per chi presta del denaro, al fine di evitare che il debitore sia inadempiente e quindi possa non restituire la somma concessagli ed estinguere così il debito. Tale tutela può essere a difesa di una banca o qualsiasi altro istituto di credito a seguito del prestito di una somma di denaro e quindi di un finanziamento (ad esempio sotto forma di mutuo) nei confronti di un privato.

I beni che possono essere oggetto di ipoteca sono diversi: non soltanto immobili (come delle abitazioni ad esempio), ma anche autoveicoli, aerei e titoli di Stato, purché iscritti nei registri pubblici. E comporta che, nel caso il debitore non possa più restituire la somma prestata e quindi estinguere il debito, il creditore possa rivalersi e quindi ottenere al posto del denaro il bene ipotecato e quindi una casa o qualsiasi altro immobile.

Nella situazione specifica di un'abitazione, tale ipoteca vale anche nel caso in cui il debitore l'abbia venduta a terzi. Infatti, tale diritto di rivalsa è connesso in maniera diretta con la casa in questione e, di conseguenza, è valido anche nell'ipotesi di un cambio di proprietà, per una durata di vent'anni o comunque fino a quando non viene cancellata l'ipoteca stessa, attraverso un atto specifico.

Quante tipologie ne esistono

Si parla di ipoteca volontaria quando è il debitore stesso a concederla a garanzia del suo debito (un esempio classico e molto diffuso è il cosiddetto mutuo ipotecario). Si basa su un contratto tra creditore e debitore, in cui si stabilisce il valore economico della stessa ipoteca e che può coprire l'intero ammontare del debito oppure addirittura superarlo. Il contratto deve avere forma scritta (a pena di nullità) e deve essere registrato, quindi essere autenticato e accertato giuridicamente.

Si ha invece un'ipoteca legale nell'ipotesi, prevista dalla legge, in cui si effettua una compravendita di un bene immobile tra soggetti (anche applicabile contro la volontà dello stesso debitore). Naturalmente, le parti possono anche rinunciare all'ipoteca stessa, attraverso un accordo specifico tra loro, redatto dal notaio. Anche lo Stato può avvalersi di questo genere di diritto, nei riguardi di imputati o soggetti rei, nel caso di spese relative a processi o alla detenzione carceraria.

Esiste anche l'ipoteca giudiziale, che è quella derivante da una sentenza di condanna a carico di un soggetto, da parte di un giudice, per il risarcimento di un danno oppure per il pagamento di una somma di denaro o, ancora, per l'adempimento di una qualche obbligazione. Questo genere di diritto si attiva automaticamente, in caso ad esempio di decreti ingiuntivi o di altri provvedimenti di natura appunto giudiziaria, per la copertura del debito che nasce a carico del condannato. In concreto, avvengono spesso nelle sentenze di separazione tra coniugi o nei lodi arbitrali.

Come avviene la sua estinzione o cancellazione

L'ipoteca si estingue quando si ha l'annullamento del credito dovuto per il quale si era creata. Tuttavia, l'estinzione non comporta l'automatica sparizione dai registri immobiliari, se non materialmente cancellata. L'estinzione avviene quando il creditore cancella l'ipoteca, non la rinnova dopo vent'anni o vi rinuncia oppure quando si estingue il debito oppure l'immobile a cui è legata viene distrutto o, ancora, quanda un tribunale espropria il bene e ne cancella l'ipoteca gravante.

La cancellazione invece libera l'immobile in maniera definitiva e si ottiene in vari casi. Nel caso di ipoteca volontaria: in modo automatico e gratuito, nell'ipotesi che questa sia stata posta a garanzia di un muto o finanziamento oppure, attraverso un atto di un notaio, nell'ipotesi che la parte creditrice sia un semplice privato. Nel caso di ipoteca giudiziale, invece, la cancellazione avviene a seguito di un ordine del giudice.    

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