Può capitare in alcuni stabili che, improvvisamente, nascano delle problematiche riguardo al tetto condominiale e che questo necessiti di lavori inderogabili. Tale situazione può innescare, spesso, delle dispute tra gli stessi inquilini dello stabile su chi deve pagare la ristrutturazione del tetto condominiale. Infatti, questa non è una spesa di poco conto e, considerando le situazioni economiche in cui versano varie famiglie, va ad incidere notevolmente su queste ultime.

Naturalmente, ogni struttura e palazzo fa storia a sé, tuttavia il punto di riferimento in tali circostanze è la legge, che determina e regolamenta in generale diverse spese condominiali e chi le deve pagare. Tuttavia, come vedremo, possono esservi anche delle situazioni particolari. Andiamo quindi a cercare di capire chi deve pagare per i lavori di ristrutturazione del tetto dello stabile e, nel caso, in quale percentuale e soprattutto circostanze.

Quando si deve intervenire necessariamente

Uno dei casi più frequenti è quello riguardante delle infiltrazioni di acqua, che penetrano nei muri delle scale o addirittura all'interno dell'abitazione all'ultimo piano, oppure il manifestarsi di ampie macchie di umidità in tali ambienti. Altre volte, invece, a seguito di scosse di terremoto o smottamenti, che vanno a colpire e a danneggiare, sia pur lievemente, tale parte strutturale del palazzo.

Altre circostanze che possono incidere sulla stabilità del tetto è l'usura stessa. Infatti, nel caso in cui lo stabile abbia diversi decenni e, nel corso del tempo, non si siano effettuati lavori di manutenzione, è possibile, oltre che necessario, intervenire e rimediare agli effetti degli anni e delle intemperie. Il tutto per evitare che si debba agire a seguito di eventi negativi e pericolosi per la stabilità della struttura e l'incolumità degli stessi inquilini.

Il condominio e le spese del tetto

Una prima importante precisazione è che il tetto di uno stabile, generalmente, è ritenuto una parte comune condominiale e quindi appartiene a tutti gli inquilini, così, come ad esempio, lo sono le scale, i portoni ed i lastrici solari (le tradizionali terrazze del condominio). Di conseguenza, ciascuno di questi ne risulta proprietario in percentuale. E questo è basato e suffragato dal codice civile, che all'articolo 1117 afferma proprio tale principio.

Ciò determina, inoltre, che in caso di lavori di ristrutturazione le spese debbano essere pagate e ripartite tra tutti gli inquilini, secondo le tabelle millesimali di proprietà di ciascuno (in pratica, in base ad una quota proporzionale del valore dell'immobile posseduto da un condomino). Così come affermato dall'articolo 1123, sempre del codice civile, tranne tuttavia nel caso sia stata stipulata una diversa convenzione.

E quest'ultima rappresenta proprio un'importante eccezione (ne vedremo poi anche delle altre) a tale regola. Infatti, è possibile che gli stessi inquilini abbiano stabilito che gli eventuali lavori di ristrutturazione del tetto (e conseguenti spese) siano ripartiti in maniera differente tra questi, purchè alla base vi sia una convenzione appunto sottoscritta e approvata da tutti oppure una deliberazione dell'assemblea condominiale, che abbia ottenuto il consenso unanime della stessa.

Importanti eccezioni a queste norme

Un esempio si ha quando il tetto risulta essere utilizzato in maniera diversa dai singoli condomini e quindi, di conseguenza, le spese di eventuali lavori devono essere ripartiti in maniera differente tra di essi ed in base alla tipologia ed alla quantità di uso che ne fanno. In pratica, se il tetto, oggetto dell'intervento manutentivo, copre soltanto una parte dello stabile, dovranno essere gli inquilini che usufruiscono di tale copertura a doversi fare carico delle sue spese di ristrutturazione. Non dovranno invece parteciparvi gli altri, esclusi dall'utilizzo.

Tutto ciò implica che, a livello generale, i lavori inerenti questa parte dello stabile, comune a tutti i suoi abitanti, siano a carico di questi (nella loro totalità) nella misura in cui la copertura serva e sia utilizzato allo stesso modo, secondo appunto gli articoli 1117 e 1123 del codice civile. Medesimo discorso, naturalmente, vale anche nel caso di interventi diretti alla riqualificazione energetica dell'intera struttura, tetto compreso.    

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