Sono tantissimi gli immobili presenti nel nostro Paese a disposizione dei loro proprietari e che vengono affittati ad altre persone, le quali pagano una certa quota di denaro mensilmente per usufruire di una abitazione dove dimorare. Tuttavia, è possibile anche imbattersi nella concessione temporanea di un immobile senza che obbligatoriamente vi sia un corrispettivo in denaro da fornire al suo proprietario legittimo. Si parla ad esempio del comodato d'uso gratuito di un immobile. 

Una delle modalità previste dalla legge ed in particolare dal Codice Civile (all'articolo 1803 e successivi) attraverso cui è possibile dimorare in un'abitazione a titolo gratuito è infatti il comodato d'uso. Sebbene non molto utilizzato per diversi motivi come tipologia contrattuale, esso rappresenta tuttavia, come vedremo, il modo attraverso cui delle volte dei genitori, proprietari di un'abitazione, la fanno usufruire ai propri figli, che ne ricavano anche alcune agevolazioni a livello di imposte. Cerchiamo di capire quindi come funziona il tutto.

Cos'è il comodato d'uso gratuito

Secondo la normativa vigente, questo è un contratto attraverso cui un soggetto (comodante) concede ad un altro (comodatario) una cosa, che può essere un bene mobile o immobile, per goderne per un certo tempo o per un determinato uso, per poi restitituirla. E tale utilizzo del bene è generalmente gratuito, anche se in alcuni casi limitati potrebbe essere oneroso (ad esempio, quando il comodante richiede almeno il rimborso per le spese di manutenzione). Questa gratuità fa distinguere tale genere di contratto da quelli, ben più comuni e diffusi, di locazione o affitto.

Nel caso di un'abitazione, ad esempio, il comodatario ottiene il diritto di godere dell'immobile, ma senza averne la proprietà, per il tempo previsto dal contratto o, in caso di accordo solo verbale, fino a quanto è concesso dalla parola del proprietario. Da questo si può dedurre, quindi, che il comodato d'uso può essere definito sia attraverso un tradizionale contratto scritto che un accordo semplicemente verbale.

Di conseguenza, in caso di beni immobili, la registrazione di un accordo di comodato non è obbligatoria, tranne in due casi: se redatto in forma scritta, tale registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione dell'atto; se determinato attraverso un'intesa verbale, soltanto nel caso in cui sia enunciato in un altro atto sottoposto comunque ad una registrazione.

Tipologia di un contratto, durata e registrazione

Un comodato d'uso può essere distinto in due tipologie, in base alla sua durata prevista. Esiste un contratto a tempo determinato, quando nell'accordo è esplicitamente definita la scadenza o il termine di esso. Esiste, inoltre, anche un contratto cosiddetto precario, quando cioè non vi è alcuna determinazione di tale scadenza e, pertanto, colui che ne usufruisce deve restituire il bene immobile al legittimo proprietario, quando questo lo richiede.

Per quanto riguarda la registrazione, questa può effettuarsi presso un qualsiasi sportello od ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate e si adempie presentando una serie di documenti. Innanzitutto due copie del contratto (una per l'ente e l'altra per il comodante-proprietario, mentre il comodatario potrà usufruire di una fotocopia dello stesso), su cui si devono apporre, su ciascuna, delle marche da bollo da 16 Euro per ogni 4 pagine da iscrivere a registro o 100 righi dell'atto.

A questo poi si devono aggiungere: un modulo di richiesta di registrazione, cosiddetto modello 69 (rintracciabile eventualmente anche sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate), compilato e sottoscritto dalle parti; copia del versamento dell'imposta di registro da 200 Euro effettuato tramite modello F23 ed avente come codice tributo 109T; infine, fotocopia delle carte di identità del comodante e del comodatario.

Eventuali agevolazioni che si possono richiedere

Come abbiamo detto, il comodato d'uso spesso è concesso da genitori nei confronti dei figli e questo permette loro di ottenere delle agevolazioni per il pagamento dell'Imu o Tasi sull'immobile, ma a certe condizioni. Infatti, dal 2016, è possibile usufruire dello sconto del 50% su tali imposte, ma solo per quelle abitazioni che non rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 e concesse a favore di parenti in linea retta ed entro il primo grado (quindi genitori-figli) e che le utilizzino come abitazione principale. Infine, naturalmente, il contratto di comodato deve essere registrato.

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