L’usufrutto abitazione è un diritto che permette di trasferire la fruizione di un immobile dal proprietario ( a cui rimane la proprietà) all’usufruttuario, che godrà dei benefici dell’abitazione. È un diritto regolato dall’articolo 981 del codice civile che ne decide i tempi e le condizioni. Le condizioni iniziali sono tre:

  • La “nuda proprietà” al proprietario dell’immobile;
  • Chi ne guadagna la fruizione (l’usufruttuario);
  • La temporaneità dell’usufrutto (fino alla morte del nudo proprietario o, se persona giuridica, dopo trent’anni di usufrutto).

Alla condizione fondamentale è il divieto assoluto, da parte dell’usufruttuario, di cambiare la destinazione d’uso dell’abitazione coinvolta.

Il proprietario che ne concede l’usufrutto conserva la proprietà dell’immobile ma ne trasferisce il possesso. In caso di usufrutto di abitazione, ad esempio, il proprietario potrà vendere l’immobile, ma questo non estingue l’usufrutto e chi acquista manterrà la nuda proprietà fino alla scadenza dell’usufrutto.

La costituzione del diritto di Usufrutto

Esistono quattro modi per acquisire il diritto di usufrutto:

  • Per legge: SI tratta di casi particolari in cui situazioni giuridiche assegneranno l’usufrutto. Ad esempio è il caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni di un figlio minorenne;
  • Per Usucapione: Il possesso di un bene per un determinato periodo di tempo, descritto dalla legge, può essere causa di costituzione di un usufrutto. Talvolta tale diritto è “sostituito” dal diritto di proprietà per usucapione.
  • Testamento: Il testatore può decidere, tramite il testamento, di attribuire un diritto di usufrutto ad un altro soggetto su un bene o sull’intero patrimonio;
  • Per contratto: tramite la stesura di un contratto, sia in forma privata che pubblica davanti al notaio, con un accordo tra le parti.

Diritti e doveri dell’usufrutto abitazione

Nel caso di usufrutto abitazione il proprietario e l’usufruttuario hanno alcuni diritti ed alcuni obblighi da compiere in maniera specifica. L’usufruttuario dovrà scrivere un verbale con l’inventario dei mobili e la descrizione dell’immobile, impegnandosi ad:

  • Utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia nell’utilizzo del bene;
  • A sostenere le spese di manutenzione ordinaria e di imposte sul reddito e di amministrazione del bene;
  • Restituire il bene nei tempi stabili dal termine di usufrutto e nel modo stabilito dall’accordo stipulato.

Il proprietario dovrà invece impegnarsi a sostenere le spese di manutenzione straordinaria e quelle delle imposte previste per la nuda proprietà.  

Estinguere usufrutto

L’usufrutto abitazione è un contratto con severe regole e, la sua cessazione, avviene solo in ristretti casi previsti dalla legge. Ovviamente per prima cosa cessa l’usufrutto con la scadenza dei termini contrattuali e con la morte del nudo proprietario o dell’usufruttuario. Esistono casi anche casi particolari che estinguono il diritto, come il mancato uso per 20 anni o il perimento totale del bene.

Possono verificare anche casi in cui c’è la rinuncia totale dell’usufruttuario o, lo stesso, acquisti il bene prima della scadenza dei termini del diritto.

Vale inoltre, l’obbligo dell’usufruttuario di non deteriorare il bene e di occuparsi della manutenzione ordinaria del bene, che se non avviene comporta la fine del contratto prima dei termini.

L’usufrutto abitazione ha avuto di nuovo un discreto successo dovuto al periodo di crisi degli ultimi anni, sono state tante, infatti, le persone che hanno scelto di vendere la casa per un realizzo economico immediato tenendo l’utilizzo del bene.

Da una parte c’è il bisogno di un realizzo economico immediato, più basso del valore reale, e dall’altra la possibilità di acquistare bene per un utilizzo futuro a prezzi vantaggiosi.

Solitamente, il venditore è un anziano o una coppia di anziani, che non avendo figli o eredi, non saprebbero a chi lasciare l’appartamento. Vendendo la nuda proprietà, possono ottenere così mezzi finanziari per vivere in maniera più agiata, continuando ad abitare nella loro casa.

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